河津市人民政府辦公室關于印發《河津市物業管理實施辦法》的通知
發布日期：2022-12-30 17:29 來源： 河津市人民政府 【字體：大 中 小】 打印本頁
| 信息索引號 | 1408810058/2022-01019 | 發布時間 | 2022-12-30 | ||
| 發布機構 | 河津市人民政府 | 文號 | 河政辦發〔2022〕39號 | ||
| 主題詞 | 城鄉建設 | 體裁 | 河政辦發 | ||
各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，河津經濟技術開發區管委會，市直各有關單位：
《河津市物業管理實施辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。
河津市人民政府辦公室
2022年11月22日
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河津市物業管理實施辦法
第一條 為進一步規范全市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，提升物業服務水平，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本辦法所稱物業是指已建成驗收投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設施和相關場地。
第三條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
本辦法所稱業主是指房屋所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。
本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理活動的企業。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第五條 市住建局負責本行政區域內物業服務企業管理活動的監督管理工作；負責物業管理區域內供氣、集中供熱、生活污水處理、生活垃圾處理、城市節水、排水等方面的監督管理；負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的監督管理。
街道辦、社區居委會負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導；監督業主大會和業主委員會依法履行職責；推進物業服務企業基層黨建工作；調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系；對沒有成立業主大會的，代行業委會的職責；督促本轄區內沒有實施物業管理的區域積極創造條件，實施物業管理。
發改局負責住宅小區前期物業服務和保障性住宅小區物業服務費的制定調整。加強對物業服務企業的收費項目、收費標準的管理和監督。
市場監督管理局負責對物業管理區域內的特種設備安全、食品安全工作，依法查處物業服務方面亂收費的行為。
自然資源局負責住宅小區內建設工程規劃批后監管；負責出具新建小區配套物業管理用房的標準和面積要求；負責批后監管期間，私搭亂建、改變規劃等違反《城鄉規劃法》的行為。
生態環境局負責依法查處噪聲擾民、餐飲廢氣等影響物業管理區域內環境的行為，處理因噪聲、廢氣等問題引起的投訴、糾紛。
公安局負責指導物業管理區域內治安防范工作，依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為；指導住宅小區監控安防系統建設工作，對住宅小區內流動人口、重點人員房屋租賃等工作進行監督管理。
衛健局負責指導物業管理區域內的疫情防控工作；負責對物業管理區域內的居民基本醫療工作的指導和監督；對生活飲用水供水單位進行衛生監督執法檢查和水質抽檢工作。
應急管理局負責對本行政區域內的消防工作實施監督管理。
消防大隊負責物業管理區域內突發應急事件的應急救援。負責對物業小區內履行法定消防安全職責情況進行監督抽查；負責對物業小區內舉報投訴的消防安全違法行為進行核查。
司法局負責指導社區建立完善物業管理糾紛調解機制，設立調解機構，充分發揮物業管理糾紛調解委員會的作用；負責物業管理相關政策法規的審核及備案工作。
國網河津供電公司、市供水公司、市供熱中心、天然氣公司負責各自產權范圍以內的設施維護保養及更新改造，及時發布因故障或者其他原因停水、停電、停氣、停暖通知，嚴格履行維修時間承諾制。及時處理物業小區內業主對于水、暖、電、氣問題的投訴。
第六條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。有以下情形之一的，可以將其確定為一個物業管理區域：
?。ㄒ唬儆讵毩⒎忾]式小區的；
?。ǘ┨幱谕唤謪^或者位置相鄰的；
?。ㄈ┡涮自O施設備可以共享的；
?。ㄋ模┥藤Q、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；
?。ㄎ澹┢渌梢哉铣梢粋€物業管理區域的。
物業管理區域由各街道辦根據上述原則劃定。
第七條 物業小區均應成立業主大會或選舉產生業主委員會，業主大會或業主委員會根據相關規定，選聘具有相應服務能力的物業服務企業對該小區實施物業管理，并對物業服務企業活動進行監督和管理。一個物業管理區域成立一個業主大會。
第八條 業主人數在50人以上（含本數）100人以下的，由全體業主組成業主大會。
業主人數少于50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。
業主人數在100人以上（含本數）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少于30人。
第九條 業主大會成立后，按照國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》相關規定，認真履行職責，制定和修改業主大會議事規則、管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業、申請和使用專項維修資金、決定其它重大事項。
第十條 建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業，未經市住建局備案的物業服務企業不得參加競標。投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積少于3萬平方米的，經市住建局同意，可以采用協議方式選聘具有相應服務能力的物業服務企業。
第十一條 建設單位應當在銷售商品房之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出具體的約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害買受人的合法權益。
第十二條 建設單位應當在銷售商品房前將臨時管理規約向買受人明示，并予以說明。
買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十三條 建設單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。同時，應當約定其所交付物業的共用部位、公用設施設備的配置和建設標準。
第十四條 前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第十六條 物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行現場檢查和驗收，做相應記錄?，F場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。
第十七條 現場查驗十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十八條 規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低于開發建設房屋總建筑面積的3‰—5‰的比例配建物業管理用房，但最低不能低于50平方米。
物業管理用房依法屬于全體業主共同所有，未經業主大會同意，物業服務企業不得顫自改變物業管理用房的用途。
第十九條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第二十條 物業服務企業要按照《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》的規定和物業服務合同的約定，對物業實行科學化、規范化、專業化的管理。
物業服務企業未能履行物業服務合同，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業應當結合物業服務區域實際，制定詳細的管理辦法，建立住戶信息臺賬，隨時掌握住戶動態，對采集的信息有保密義務。
第二十二條 物業服務企業嚴格按照收費標準收取物業服務費，不得擅自擴大收費范圍或提高收費標準。物業服務費用收支情況應當定期公示，接受業主的監督。
第二十三條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第二十四條 物業服務費主要用于以下事項：
?。ㄒ唬┤藛T的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
?。┺k公費用；
?。ㄆ撸┪飿I服務企業固定資產折舊；
?。ò耍┪飿I服務合同約定的其他事項。
第二十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業受上述有關單位委托代收費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。物業服務企業不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。
第二十六條 業主、物業使用人應當按照規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意后，報經相關部門批準，并依法辦理相關手續。
第二十七條 房屋業主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意。
業主或者使用人不得有以下行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
?。ǘΨ课莸膬韧獬兄貕?、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
?。ㄈ┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
?。ㄋ模├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏敊嘁娴幕顒?。
第二十八條 業主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，必須向物業服務企業申報登記。裝飾裝修房屋必須按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定進行。
物業服務企業對物業裝飾裝修過程中違反規定的行為，應當采取措施予以制止；對已造成事實的，報告有關部門，依法處理。
第二十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金的交存、使用和管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》和《河津市住宅專項維修資金管理實施細則》的規定執行。
第三十條 物業共用部位、共用設備、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的由原建設單位負責，保修期滿后應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
本辦法中物業共用部位、共用設備、共用設施包括：
?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖、落水管、單元門等；
?。ㄈ┕迷O施：一般包括道路、散水、綠地、人造景觀、圍墻、大門、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設備、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房。
第三十一條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，應當優先提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。
占用物業管理區域內的道路或者其他場地停放機動車輛的，物業服務企業應當加強車輛停放管理，及時制止亂停亂放，確保消防通道和道路暢通。
第三十二條 建設單位違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市住建局按照國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》相關規定給予處罰：
?。ㄒ唬┪赐ㄟ^招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；
?。ǘ┥米蕴幏謱儆跇I主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
?。ㄈ┎灰平挥嘘P資料的；
?。ㄋ模┰谖飿I管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的。
第三十三條 物業服務企業違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市住建局按照國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》相關規定給予處罰：
?。ㄒ唬⒁粋€物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；
?。ǘ┡灿脤ｍ椌S修資金的；
?。ㄈ┙獬飿I服務合同后不移交有關資料的。
第三十四條 建設單位和物業服務企業辦理物業的交接驗收手續時，物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
未經查驗辦理交接手續，物業共用部位、共用設施設備存在缺陷給業主造成損害的，由物業服務企業承擔責任。
第三十五條 物業服務企業要求提前解除物業合同，應提前兩個月告知業主委員會，并按規定做好各項移交工作。
業主大會決定解聘物業服務企業，業主委員會應當提前兩個月通知物業服務企業。
第三十六條 建設單位、物業服務企業、業主和物業使用人違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市住建局按照國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》相關規定給予處罰：
?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。
第三十七條 業主大會和業主委員會應當積極配合物業服務企業，對任意棄置垃圾、高空拋物、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費、拒絕交納住宅專項維修資金等損害業主合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
在物業管理活動中，業主委員會為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以業主委員會名義依法提起訴訟。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業委會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十八條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
物業服務企業不得采取停水、停電的方式催繳物業服務費用。
第三十九條 各相關行政機關及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 本辦法自2022年12月1日起施行，有效期五年。
第四十一條 本辦法由河津市住房和城鄉建設管理局負責解釋。
